Cláusulas especiais do contrato de compra e venda



O contrato de compra e venda é a espécie de contrato que o legislador conferiu maior atenção se comparado aos demais, uma vez que o regulamentou em mais de 50 (cinquenta) dispositivos no Código Civil Brasileiro (arts. 481 a 532). Essa preocupação se deve, obviamente, ao fato de ser a compra e venda o negócio jurídico mais celebrado no dia a dia.

Dentre tantos assuntos disciplinados nestes artigos, sem dúvida ganha destaque o tema relativo às cláusulas especiais de compra e venda, porquanto as regras expendidas nas indigitadas cláusulas são constantemente cobradas em exame de ordem e, igualmente, em concursos públicos.

Ao todo, são cinco as denominadas cláusulas especiais do contrato de compra e venda, senão vejamos:

- Retrovenda (arts. 505 a 508, CC);
- Venda a Contento e Sujeita a Prova (arts. 509 a 512, CC);
- Da Preempção ou Preferência (arts. 513 a 520, CC);
- Venda com Reserva de Domínio (arts. 521 a 528, CC);
- Da Venda Sobre Documentos (arts. 529 a 532, CC).

Embora sejam cinco as cláusulas especiais de compra e venda, neste post nos limitaremos a discorrer sobre a preempção (= preferência = prelação), deixando os demais preceitos a serem debatidos num outro momento.

Visto isso, importa esclarecer, inicialmente, que a preempção é cláusula acessória ao contrato de compra e venda, na qual o comprador se obriga a oferecer ao vendedor o objeto adquirido, caso resolva vendê-lo ou dá-lo em pagamento.

Em outras palavras, cuida-se de uma convenção realizada entre o comprador e o vendedor do bem (móvel ou imóvel), consignada expressamente no contrato, pela qual o comprador, caso resolva futuramente alienar ou dar em pagamento a coisa adquirida, faz o compromisso de primeiro oferecê-la ao vendedor.

É diferente da retrovenda, em que o vendedor reserva para si o direito de recobrar a coisa imóvel, independentemente da aquiescência do comprador[1]. Da mesma forma, não se confunde com a preferência legal, porquanto nesta é a própria lei quem aduz que determinadas pessoas terão de ter preferência na compra de determinado bem, em detrimento de outras (v.g., preferência do condômino na aquisição da parte indivisa[2] e do locatário, em relação ao bem locado[3]).

Nesse passo, tem-se que o vendedor apenas fará jus ao direito de prelação caso e comprador resolva voluntariamente vender ou dar em pagamento a coisa, todavia, não podendo ser compelido a tanto.

O prazo para exercer a prelação pode ser convencionado, contudo não poderá ser superior a 180 (cento e oitenta) e 2 (dois) anos, sendo a coisa, respectivamente, móvel e imóvel (§Ú, art. 513, CC). Passado esse tempo, o comprador pode alienar o bem sem ter que respeitar o direito de preferência.

A lei faz alusão à hipótese da inexistência de prazo convencionado para o devedor exercer a preferência[4]. Não sendo o prazo acordado[5], e supondo que o comprador queira vender ou dar a coisa em pagamento, deverá primeiro notificar o vendedor sobre o intento e este terá o interstício de 3 dias, no caso de bem móvel, e, 60 dias, no caso de bem imóvel, para manifestar o interesse em readquirir a coisa do comprador. Ficando inerte o devedor, caducará no seu direito.

A priori, fica um pouco difícil compreender esses prazos, contudo, o problema se resolve com algumas releituras do art. 516 do Código Civil.

Por outro lado, estando em vigência à cláusula de preempção, e mesmo assim o comprador não observá-la, de forma a vender a coisa a terceiro sem dar ciência ao vendedor, a obrigação se resolverá em perdas e danos, conforme elucida o artigo 518 do estatuto civilista.

Dispõe o referido dispositivo:

Art. 518. Responderá por perdas e danos o comprador, se alienar a coisa sem ter dado ao vendedor ciência do preço e das vantagens que por ela lhe oferecem. Responderá solidariamente o adquirente, se tiver procedido de má-fé. (Destacado)

Interessante notar que, ao contrário da retrovenda, o direito de preferência não confere ao vendedor a possibilidade de reaver o bem caso seja alienado a terceiro, uma vez que a obrigação é extinta em perdas e danos. Mesmo estando o terceiro de má-fé, a lei aduz que deve ser a obrigação resolvida em perdas e danos.

Esse é o ponto que queríamos chegar.

As perdas e danos são cabíveis quando o pólo passivo da obrigação fica inadimplente e, pelas circunstâncias do caso, ao credor não é mais viável que seja ela cumprida. Fala-se, aqui, na regra de inadimplemento absoluto da obrigação, o que, como consequência, gera o dever de indenizar perdas e danos.

Ocorre que as perdas e danos, como se verifica no art. 404 do Código Civil, abrange o que credor efetivamente perdeu, e o que razoavelmente deixou de ganhar.

Nesse passo, trazendo essa ideia para o contrato de compra e venda com a cláusula especial de preempção, somente se afigura possível a indenização por perdas e danos, em relação ao comprador, que vendeu a coisa sem dar a preferência ao vendedor, caso este tenha sofrido algum prejuízo em virtude da conduta daquele. Noutros dizeres, o comprador somente terá de pagar indenização por perdas e danos ao vendedor, desde que este tenha suportado algum prejuízo.

Pontifica Carlos Roberto Gonçalves:

Se o comprador desrespeitar a avença, não dando ciência ao vendedor do preço e das vantagens que lhe oferecem pela coisa, responderá por perdas e danos, desde que este prove efetivo prejuízo”

Depreende-se, assim, que essa cláusula especial de preferência é bastante frágil, podendo o comprador descumpri-la e nenhum resultado negativo possa lhe sobrevir. Diz-se isso, porque na maioria das vezes o desrespeito à preferência não terá o condão de trazer prejuízo para o vendedor, isso é fato.

Nesse passo, cumpre registrar por fim, que a consequência pelo descumprimento da preferência convencional é a extinção da obrigação em perdas e danos, o que não é a mesma para o inadimplemento da preferência legal. Nesta última situação, a parte lesada no seu direito pode propor ação de adjudicação compulsória[6] no intuito de reaver o bem (v.g., artigo 504 do CC).

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[1] Direito postestativo do vendedor.
[2] Art. 504 do CC
[3] Art. 27 da Lei 8.245/91
[4] Art. 516 do CC.
[5] Cujo qual tem que respeitar o limite previsto no §Ú, art. 513 do CC.
[6] Ação de adjudicação compulsória = preferência = prelação=preempção.

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